Re/I Meeting tra Immobiliare e Istituzioni: i dati di scenario del settore

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Sono stati presentati i dati di scenario elaborati per il Re/IMeeting tra industria immobiliare e istituzioni del 15/02/2018 con il contributo di Uffici Studi di primarie realtà quali

Colliers International Italy, Klepierre Italia e Gabetti

Di seguito una sintesi dei focus sui principali ambiti analizzati.


Agenpress. Per il terzo anno consecutivo, il volume degli investimenti nel mercato degli investimenti commerciali ha fatto registrare, in Italia, un nuovo record se si prendono in esame gli ultimi 10 anni. Si sono registrati 11,2 miliardi di Euro di transazioni, in crescita del 22% rispetto al 2016.

Gli uffici si confermano l’asset class che riscontra il volume maggiore di transazioni con il 39%, seguiti dal Retail. Per quanto riguarda questa tipologia di prodotto, la sua composizione, nel corso dell’ultimo anno, ha registrato un aumento importante degli investimenti in negozi, o nell’in-town retail, e più nello specifico nell’ high-street retail, dati che confermano l’interesse degli investitori per le nostre città e che sanciscono l’ingresso degli istituzionali in questo settore storicamente riservato agli operatori privati.

In termini di tassi di crescita, le performance maggiori sono state registrate nella logistica e nell’alberghiero. Quest’ultimo settore è cresciuto del 66%, confermando l’interesse degli investitori per l’hotellerie, interesse sostenuto anche dai buoni risultati del 2017 in termini di arrivi turistici internazionali. Questi dati ribadiscono nuovamente l’importanza di sostenere i progetti di riqualificazione delle nostre città, per incrementare le competitività dei nostri centri urbani nell’attrarre i flussi di capitali ma anche quelli turistici, per sostenere un settore con grandi capacità di attivazione economica.

Anche la logistica vive una stagione interessante, in cui gli investitori sfruttano il ritardo italiano nell’affermarsi dello shopping online per posizionarsi nelle location migliori ed essere pronti all’aumento delle transazioni, trend che si sta affermando in conformità con il resto dell’Europa.

Infine, il settore “Altro” è arrivato a rappresentare l’11% del volume transato, pari a 1,2 miliardi di Euro, in aumento del 105% rispetto al 2016. Di queste categorie, oltre il 40% è rappresentato da una specifica asset class che ha attirato sempre più capitali nel corso dell’ultimo decennio: il settore sanitario.

Questo è un altro dato di interesse se si vuole discutere il volto futuro delle città italiane, perché si lega al più ampio tema demografico dell’invecchiamento della popolazione, dato che comporta evidenti modifiche sociali che investiranno le esigenze della cittadinanza rispetto al modo di vivere ed “usare” i servizi e le aree urbane.

In termini di città, Milano si conferma come la piazza principale italiana, pur con un volume in leggera diminuzione del 8%. Roma mantiene, invece, la sua posizione rispetto al 2016. Le principali tendenze del mercato si mantengono invariate, per il quinto anno consecutivo, il mercato rimane dominato da operatori stranieri che rappresentano il 70% del volume delle transazioni. La differenza si trova, invece, negli attori: gli investitori inglesi e francesi sono aumentati rispettivamente del 270% e 111%, se paragonati al volume del 2016. Sono, invece, diminuiti i Fondi Sovrani e le joint venture internazionali.

Dopo una fase di decrescita iniziata tra il 2013 e il 2014, i rendimenti netti prime rimangono pressoché costanti anche nel corso del 2017, attestandosi al 3,45% per un ufficio a Milano, 4% per un ufficio a Roma, 5% per i centri commerciali e 6,5% per la logistica.

La costante mancanza di prodotti prime e quindi la costante competizione da parte degli investitori per riuscire a concretizzare l’acquisto di immobili di qualità, continuano ad esercitare delle pressioni ribassiste per i rendimenti che non sembrano aver raggiunto il loro picco minimo. I livelli raggiunti in questo ciclo immobiliare risultano ben inferiori ai minimi registrati nel primo semestre del 2007.

Nel 2017, il volume degli investimenti in uffici si è attestato a € 4,3 miliardi, in aumento del 7% rispetto al 2016. Per la seconda volta consecutiva, la soglia dei € 4 miliardi è stata superata, facendo registrare un nuovo livello record. In generale, gli uffici si confermano l’asset class preferita dagli investitori, rappresentando circa il 40% del volume investito, anche se in leggera diminuzione.

In merito alla situazione locativa degli asset compravenduti, gli investitori continuano a preferire i prodotti core, ossia completamente affittati, che permettono di assicurare un rendimento sicuro nel medio periodo. La quota di value-added, ossia di investimenti in immobili sfitti (o parzialmente sfitti), sui quali è necessaria una valorizzazione, rimane comunque superiore al 20%, ma in leggera flessione, la mancanza di prodotto coreaumenta la concorrenza per realizzare questa tipologia di investimento. 

Inoltre, le buone performance generali del mercato delle locazioni, spingono l’interesse degli investitori anche verso gli immobili completamente (o parzialmente) sfitti, nonostante necessitino di un lavoro di asset management più intenso.

L’assorbimento di spazi direzionali a Milano nell’intero anno 2017 ha registrato un volume record di circa 340.000 mq, in aumento del 16% rispetto al 2016. Rispetto al 2015, anno storico per il mercato milanese, non si annoverano transazioni anomale. Dopo un terzo trimestre piuttosto scarno di transazioni, negli ultimi tre mesi dell’anno si sono superati i 90.000 mq, raggiungendo quasi i livelli dei primi due trimestri del 2017 (96.500 mq nel Q1 e 97.200 mq nel Q2). Anche in relazione al numero di transazioni si è registrata una sostanziale crescita nell’anno, attestandosi quasi al 20% in più rispetto al 2016. Nello specifico nel quarto trimestre si concentra oltre il 30% del totale del numero di transazioni dell’intero anno.

Per quanto concerne lo stock di uffici, si registra una costante leggera crescita, raggiungendo i 12,3 milioni di mq. Prosegue il percorso di cambiamento che sta subendo la città di Milano grazie alla reimmissione sul mercato di uffici completamente ristrutturati secondo i moderni standard. Questi sostanziali interventi sull’esistente permettono a tali edifici di essere competitivi con gli immobili nuovi, la maggior parte dei quali si trova nel CBD Porta Nuova e in Periferia.

Per quanto attiene alle locazioni di uffici a Roma, nel corso del 2017, sono stati superati i 200.000 mq di assorbimento di uffici (220.000 mq per la precisione), valore mai raggiunto in questo stesso periodo negli ultimi dieci anni. Solo nel 2010, infatti, si erano raggiunti 200.000 mq, ma grazie a tre transazioni, ciascuna di oltre 10.000 mq. La dinamicità del mercato romano si conferma, quindi, legata alle grandi transazioni. 

La disponibilità di uffici rimane concentrata per quasi la metà delle superficie nella zona della Periferia, dove però l’assorbimento è limitato soltanto al 3% del totale. La domanda di spazi è molto bassa visto la qualità degli immobili e i problemi di accessibilità. Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, due sono le zone che primeggiano: il CBD e l’EUR. La prima è centrale, storica e di prestigio, mentre la seconda rappresenta l’unico vero nucleo direzionale di Roma, collegato con la metropolitana e sulla direttrice per l’aeroporto di Fiumicino.

Per quanto riguarda l’offerta, lo stock di uffici rimane costante intorno ai 10 milioni di mq, con un tasso di sfitto in aumento di oltre un punto percentuale (9,1%). Questo valore non tiene conto dei proprietari che ritirano dalla commercializzazione gli spazi che ormai non hanno più mercato e necessitano importanti lavori di ristrutturazione per poter essere di interesse per i potenziali conduttori.

L’attività non costante del mercato a fronte di un volume di sfitto alquanto elevato non mette pressione sui canoni di locazione che rimangono stabili, per lo meno quelli prime. In particolare, non vi è ancora abbastanza pressione sulla disponibilità di qualità per spingere al rialzo i valori. Per quanto riguarda i canoni medi, il loro andamento continua ad essere altalenante.

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Il Retail in Italia rimane un settore trainante, il trend positivo è confermato dall’interesse di diversi player nazionali e internazionali a crescere o ad entrare nel nostro mercato, privilegiando le regioni settentrionali o le grandi aree metropolitane. Il mercato immobiliare è liquido e l’assenza di prodotto nelle principali aree metropolitane fa sì che l’interesse degli investitori si sia orientato verso città secondarie.

Il quadro generale in cui i retailer si trovano ad operare oggi e nel futuro è caratterizzato da incertezza economica, maggiore rischio di volatilità del business e una domanda costante in termini di capacità di spesa ma variabile e in continuo mutamento in termini di bisogni e comportamenti dettati dall’uso più diffuso della tecnologia.

In questo contesto di maggiore volatilità dei consumi rispetto al passato, i retailer continueranno a porre una forte attenzione ai costi, di cui la componente immobiliare rappresenta una voce non trascurabile. Ci sarà una tendenza crescente a chiedere maggiore flessibilità nei contratti di locazione (o anche contratti con durata più breve) che consenta un utilizzo più dinamico e fluido dello spazio.

Lo spazio fisico non è destinato a scomparire ma a cambiare: anzi, ci sarà una nuova domanda di spazi generata dalle società di e-commerce che dall’online passeranno al network fisico.  Il servizio, lo staff educato e sensibile alle esigenze del consumatore sarà un ulteriore elemento di differenza. 

La dimensione del negozio del futuro cambierà ma non in un unico modo; emergono tendenze differenti in base al business del retailer.

Il pop-up store, che in genere funziona meglio nei periodi di recessione, sta iniziando ad essere considerato da un numero crescente di operatori. Questo trend potrebbe ridisegnare il panorama del retail, semplificando il processo di apertura e chiusura per i retailer che vogliono semplicemente sperimentare nuovi concept velocemente e contenendo il rischio di vacancy per il proprietario.  

Anche nelle gallerie commerciali la locazione di spazi temporanei, sia quelli in negozi vuoti che negli spazi comuni, è un trend in crescita.

Nel futuro le strategie multicanale si rafforzeranno inglobando anche la logistica che diventerà una parte integrante nel processo di vendita, necessaria a migliorare la profittabilità del retailer. In particolare, l’aumento delle vendite online e la necessità di tempi di consegna più rapidi alimenterà una domanda per posizioni di magazzini logistici più vicini alle città.

I cambiamenti in atto porranno nuove sfide ai player immobiliari nel futuro: sul fronte degli Investitori: esiste una crescente necessità di garantire che gli investimenti siano “future proof” e che gli immobili siano in grado di supportare le nuove tecnologie per garantire una maggiore occupazione degli spazi e ridurre il  rischio di vacancy; sul fronte dei Retailer c’è una maggiore attenzione a studiare un modello operativo ottimale che combini online e offline, stando molto attenti ai costi. Ecco perché c’è una crescente pressione a chiedere contratti più flessibili che permettano l’uscita in caso di cambio di strategia aziendale o format non funzionale; il pop-up store potrebbe essere una soluzione parziale a questo tipo di problema. L’e-commerce sta, infine, giocando un ruolo centrale, trasformando sempre di più i Centri Commerciali in spazi adibiti all’intrattenimento.

 

Sul fronte residenziale 

I dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate sul numero di compravendite immobiliari nel 3° trimestre 2017 hanno confermato il trend di crescita del mercato italiano, rispetto allo scorso anno, anche se a tassi di crescita più contenuti. A livello complessivo, nei primi 9 mesi del 2017, si sono registrate 777.197 transazioni, +5,3% rispetto allo stesso periodo del 2016, con una variazione positiva per tutti i settori. Nel dettaglio, il residenziale ha mostrato una crescita del +4,5%, per un totale di 389.884 transazioni. Bene anche il terziario-commerciale (+7,4%) e il produttivo (+10,1%). 

Guardando al numero di transazioni suddivise per trimestre, nel Q1 2017, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, si sono realizzate 121.976 transazioni residenziali, +8,6% rispetto allo stesso periodo del 2016, 145.529 transazioni nel secondo trimestre (+3,8%) e 122.378 nel terzo trimestre, +1,5%. Emerge quindi un rallentamento della crescita nel corso dell’anno, che potrebbe confermare una variazione complessiva intorno al +5% per il 2017.

Nel periodo Q1 – Q3 2017 tutte le macro aree considerate hanno registrato una variazione positiva: +4,5% il Nord, +4% il Centro e +5% il Sud. Sono cresciuti sia i capoluoghi (+4%) che i non capoluoghi, con una crescita lievemente superiore (+4,8%). A crescere in maniera più significativa sono stati i non capoluoghi del Sud (+5,1%) e i non capoluoghi del Nord (+5%).

Guardando le otto maggiori città italiane per popolazione, le performance di crescita dei primi 9 mesi del 2017 (+5,6%) sono lievemente superiori alla media nazionale (+4,5%). In ordine di crescita si segnalano: Palermo (+13,7%), Napoli (+8,8%), Milano (+7,8%), Firenze (+6,5%), Roma (+4,9%), Torino (+4%), Genova (+2,6%); Bologna (-3%) risulta l’unica città con variazione negativa. Per quanto riguarda le rispettive province, si osserva una sensibile crescita per i comuni della provincia di Genova (+11%) e Napoli (+8,7%).