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La Voce della Filiera Immobiliare. Compravendite immobiliari – Le rettifiche di valore ai fini dell’imposta di registro

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Agenpress. Il nostro ordinamento contiene una norma che consente all’Agenzia delle Entrate di rettificare il valore dichiarato dalle parti in un atto di compravendita immobiliare, qualora ritenga che l’immobile trasferito abbia un valore di mercato superiore al corrispettivo dichiarato.  

 

La finalità della norma

La funzione di tale norma è, chiaramente, quella di evitare l’evasione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.  Si vuole evitare, infatti, che le parti contraenti dichiarino un valore inferiore a quello di mercato per pagare un’imposta di registro più bassa nonché per celare o ridurre eventuali plusvalenze soggette alle imposte sui redditi.  Il caso più frequente è quello in cui le parti occultano parte del corrispettivo.  Un altro caso è quello in cui vengano vendute più unità immobiliari, soggette a diverse aliquote ai fini del registro, e il corrispettivo venga allocato in misura maggiore sull’immobile che sconta un minore aliquota ai fini dell’imposta di registro.  Va notato che la norma non si applica alle cessioni di immobili abitativi a favore di persone fisiche per le quali l’imposta di registro si applica sul valore catastale rivalutato e non sul valore di mercato (regola del “prezzo valore”).  La norma si applica in ogni altro caso, quali le cessioni a soggetti diversi dalle persone fisiche o le cessioni di immobili strumentali.  

 

L’applicazione in concreto della norma

Negli ultimi tempi si è assistito ad un utilizzo della norma da parte dell’Amministrazione finanziaria che travalica la finalità anti-evasione.  Infatti, sulla base di un presunto valore di mercato più alto del corrispettivo pattuito, vengono contestate operazioni immobiliari in cui è evidente l’assenza di un comportamento delle parti volto a ridurre illegittimamente l’imposta di registro.  Basti pensare alle compravendite immobiliari in cui siano parte fondi di investimento immobiliare o SIIQ, che hanno obblighi di rendicontazione previsti per legge nonché nei confronti degli investitori, per le quali sarebbe controproducente (oltre che illegittimo) nascondere parte del corrispettivo.  Ciononostante, anche queste operazioni sono soggette allo scrutinio dell’Amministrazione finanziaria e, sempre più spesso, contestatein nome di un valore di mercato determinato sulla base dei prezzi applicati in vendite similari.  Al riguardo, l’azione dell’Agenzia delle Entrate ha determinato l’instaurarsi di numerosi contenziosi tributari, in cui i giudici tributari sono chiamati a stabilire se il valore di mercato sia quello negoziato dalle parti ovvero quello individuato dall’Agenzia delle Entrate.  

Poiché ogni compravendita è soggetta al rischio di contestazione, ne deriva una situazione di incertezza che, di certo, non aiuta il settore immobiliare, soprattutto con riguardo agli investitori esteri.  

 

Opportuno un intervento legislativo?

Alla luce dello situazione descritta, è in fase di analisi nei tavoli di lavoro arrivati dal Presidente Re Mind Paolo Crisafi un miglioramento della norma attuale. 

Innanzitutto, sembra opportuno chiarire, in via legislativa, che devono essere contestate esclusivamente le operazioni immobiliari con occultamento del corrispettivo o che, comunque, abbiano realizzato un arbitraggio fiscale.  Fuori da tali casi, invece, il prezzo applicato da soggetti indipendenti dovrebbe sempre essere considerato il valore di mercato.  

In secondo luogo, la legge dovrebbe offrire parametri più precisi su come l’Amministrazione finanziaria possa rideterminare il valore di mercato.  

Infine, potrebbe valutarsi l’introduzione di un obbligo di nomina di un consulente tecnico d’ufficio nei contenziosi tributari relativi al valore delle vendite immobiliari.

 

Francesco Capitta – Direttore Area Tax Re Mind

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