Sonnino (Area Re Mind): misure di sostegno all’immobiliare commerciale

Agenpress. A margine del think tank Re Mind Filiera Immobiliare l’avv. Marco Sonnino, Direttore Area Commerciale e Fallimentare Re Mind ha fatto presente che

“la forzata interruzione delle attività commerciali e le non rosee prospettive dei futuri consumi hanno improvvisamente posto tutti gli esercenti davanti ad una scelta radicale: cessare o meno l’attività.

1. Nella prima ipotesi, il conduttore recede dal contratto di locazione e, nel corso del termine di preavviso, liquida le proprie rimanenze nella prospettiva di onorare i propri debiti. Al più il conduttore potrebbe avere interesse a recedere senza preavviso, come invece previsto dall’art. 27, ult. comma L. 392/1978 per l’ipotesi di recesso per gravi motivi. Nel quadro attuale, potrebbe quindi immaginarsi una disposizione legislativa che consenta al conduttore di recedere dal contratto di locazione senza preavviso, come del resto già previsto nell’art. 1464 c.c. nell’ipotesi di impossibilità parziale della prestazione.

2. Considerate le attuali incertezze sulla durata dell’emergenza e sulle sue ripercussioni sulla domanda, la prosecuzione dell’attività è oggettivamente – e una volta di più – un atto di coraggio dell’esercente, specie per l’impossibilità oggettiva di riorganizzazione i fattori aziendali in termini di costi.

Pienamente condivisibile è quindi il proposito del Governo di favorire i conduttori nella prosecuzione delle attività commerciali e professionali, considerata la rilevanza socio economica, anche in termini di impieghi di forza lavoro.

Tra le misure di sostegno ha già raccolto apprezzamento l’attribuzione al conduttore di un credito di imposta pari al 60% rispetto al canone di locazione di marzo 2020.

In questa linea, il Governo persegue ora un obiettivo più consistente e duraturo.

E’ divenuto così inevitabile il coinvolgimento del locatore dell’immobile commerciale dove si svolge l’attività”.

ha proseguito l’avv. Sonnino “in questo quadro, sta prendendo corpo il proposito di adottare misure per favorire la riduzione convenzionale dei canoni di locazione degli immobili commerciali per gli anni 2020 e 2021, tenuto conto

1. del già illustrato interesse del conduttore di proseguire l’attività commerciale nel nuovo e difficile scenario economico che abbiamo davanti, mantenendo l’avviamento che deriva dall’ubicazione del suo esercizio e della notorietà presso la clientela;
2. dell’interesse del locatore di mantenere locato l’immobile, anche se temporaneamente a condizioni meno favorevoli, vista la difficoltà di reperire un nuovo conduttore in tempi brevi e alle medesime condizioni;
3. dell’interesse dello Stato
   • di favorire le attività economiche, da cui ottiene entrate fiscali necessarie ad assicurare i servizi essenziali alla cittadinanza;
   • di evitare l’incremento del contenzioso tra le parti sui contratti di locazione vigenti, anche per la rideterminazione del canone di locazione, che in assenza di accordo tra le parti richiede una pronuncia giurisdizionale (art. 1464 c.c.).

La soluzione in corso di approfondimento appare apprezzabile e virtuosa, purché la sua applicazione sia semplificata al massimo e non sia condizionata alla sussistenza di specifici requisiti con accertamento rimesso all’amministrazione pubblica (es. riduzione dei ricavi entro una certa soglia, volume di fatturato dell’anno precedente, numero di impiegati, ecc.).

2.1.   Quanto al conduttore, la riduzione del canone di locazione risolve immediatamente (anche se parzialmente) il suo attuale problema di liquidità. E’ sufficiente corrispondere il canone di locazione ridotto per continuare a godere in locazione dell’immobile nel quale si intende proseguire la propria attività di impresa anche in futuro.

2.2.   Quanto al locatore, lo scenario appare più complesso e rende necessaria l’attenta considerazione anche della possibile patologia del contratto di locazione dopo la riduzione convenzionale del canone”.

Ha chiuso il suo intervento l’avv. Sonnino dicendo che “non va  dimenticato che la principale realtà proprietaria del Paese non è rappresentata da grandi e solide società immobiliari, ma da piccoli proprietari, la cui economia familiare si fonda sul regolare incasso del canone di locazione e sul valore della loro proprietà, di frequente anche oggetto di garanzia bancaria diretta o indiretta.

3. In questo quadro, si invita il Governo a valutare tre misure di sostegno

1. l’introduzione di una cedolare secca al 10% sul reddito da locazione di immobili commerciali per tutta la durata della riduzione convenzionale del canone di locazione;
2. l’attribuzione al locatore di un credito di imposta pari al 40% della riduzione del canone di locazione riconosciuta al conduttore;
3. l’introduzione di una specifica ipotesi di sfratto per morosità successiva alla riduzione convenzionale del canone di locazione.

1. a) La prima misura alleggerirebbe il locatore dal carico fiscale di quanto effettivamente incassato ed incrementerebbe di conseguenza il ricavo netto della locazione dell’immobile, con la conseguenza che la riduzione convenzionale del canone non graverebbe integralmente sul locatore.

1. b) La seconda misura rappresenterebbe un beneficio per il locatore parametrato alla riduzione del canone riconosciuta al conduttore. Sarebbe tuttavia appropriato evitare strette correlazioni tra il beneficio finanziario di questa misura per il locatore e l’effettivo incasso in futuro del canone di locazione (e dunque un evento incerto). In assenza di futuri incassi, il locatore non sarebbe in grado infatti di compensare in tempi brevi il credito di imposta con i propri futuri obblighi fiscali, che non vi sarebbero.

Pertanto, se davvero si intende raggiungere l’obiettivo, è necessario consentire al locatore anche

• la cessione a terzi del credito di imposta, così da acquisire immediata liquidità;
• l’utilizzo del credito di imposta anche per saldare posizioni fiscali eventualmente già pendenti e non solo in compensazione con i futuri oneri fiscali.

1. c) La terza misura si rende infine necessaria per il fatto che, anche dopo la riduzione del canone, resta fermo il rischio del locatore di non incassare il canone di locazione dal conduttore, benché ridotto proprio secondo le richieste di quest’ultimo. In questa sola eventualità (che purtroppo non può affatto escludersi), dovrebbe essere attribuito al locatore uno strumento processuale straordinario inaudita altera parte (e con contraddittorio differito ed eventuale) per ottenere l’immediato rilascio dell’immobile in danno del conduttore e per locarlo subito a terzi, la cui organizzazione di impresa sia strutturata secondo le attuali condizioni operative. Sono infatti note le lungaggini processuali con le quali il locatore ottiene il rilascio dell’immobile, anche in caso di conclamata morosità del conduttore.

D’altra parte, occorre tenere presente che anche lo Stato verrebbe favorito dal rilascio immediato dell’immobile da parte dell’esercente moroso. E’ infatti noto che, nel lasso di tempo che intercorre tra la morosità e il rilascio dell’immobile, lo Stato matura rilevanti crediti fiscali verso l’esercente, che quasi sempre non riesce ad incassare”.